棚改，房地产的新形势

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中国宁波网讯 宁波市住建委官网最近发布《关于加快推进以成片危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作实施意见(试行)》征求意见稿，并公开征求社会各界的意见。到8月19日18时前，市民如有好的意见或建议，可向市住建委反馈。地址：宁波市东部新城松下街595号(315040)；联系电话:87191020、89187241；电子邮件:131495@163.com。
　　2014年-2017年棚户区改造10万户
　　所谓成片危旧住宅区，是指国有土地上以多层多业主住宅为主，且危险房屋(C、D级)幢数占二分之一以上的城市旧住宅区。城市棚户区改造以成片危旧住宅区改造为重点，同步推进非成套房片区和城中村改造。
　　根据实施意见，2014年-2017年宁波全市计划实施棚户区改造10万户、1000万平方米，其中争取完成成片危旧住宅区改造300万平方米，力争通过几年时间的努力，基本消除安全隐患严重的成片危旧住宅区，全面改善城镇居民居住条件。
　　未来3年，各县(市)区原则上每年实施改造面积应不少于10万平方米。
　　“危改”主要方式：回迁重建、房屋征收
　　意见拟定的“危改”实施方式，主要是回迁重建、房屋征收两种。其中，采取回迁重建方式实施改造的，由房屋所有权人委托专业单位实施，所需资金由业主自筹分担，政府在规划、土地、税费等方面给予相关政策支持。采取房屋征收方式实施改造的，经所涉及房屋总户数90%以上所有权人同意后，向房屋所在地县(市)区人民政府申请危旧住宅区改造征收，人民政府可视情况决定是否实施征收。
　　如果回迁重建、房屋征收等方式均难以实施的，意见指出，对其中的危房，可根据绝大多数业主意愿，通过采取维修加固、原址重建、按市场评估价格回购等方式实施解危。其中，原址重建时，不得改变原建筑使用性质、突破原建筑基底、扩大原建筑面积、增加原建筑高度，并符合建设工程规划许可证确定的其他条件，具体办法将另行制定。要不要改，由业主自主决策
　　意见明确，城市棚户区要不要改造，将“充分尊重群众意愿，由群众自主决策”。棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，会广泛征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施。
　　对于城市棚户区，要坚持实事求是、区别对待，宜改则改、宜拆则拆。同时，坚持试点先行、先易后难，优先安排连片规模较大、居住条件较差、安全隐患严重、群众要求迫切的改造项目。
　　签约低于80%征收决定效力终止
　　通过征收方式实施危旧住宅区改造的，鼓励被征收人用货币补偿资金在宁波市场上选购安置房屋，在征收补偿协议生效之日起6个月内购买现房(含二手房)作为安置用房，或者购买在征收补偿协议生效之日起24个月内交付的期房作为安置用房，并完成交易过户手续的，凭相关证件由房屋征收部门按不低于被征收房屋评估金额(实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按契税证记载的购房资金)10%的比例给予购房补助，超过期限不予补助。
　　值得注意的是，实施危旧住宅改造征收，房屋征收部门还应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在规定的签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效，否则协议不生效，房屋征收决定效力终止。具体的签约比例在征收补偿方案中予以明确，但不得低于80%。
　　被征收人征收改造意愿未达到规定比例，或在规定的签约期限内未达到规定签约比例的，原则上5年内优先安排其他符合条件的项目。